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贫贱不移:盛松成:10条建议应对疫情对房地产市场的冲击

字号+ 作者:admin 来源:小丑鱼-分享科普知识 2020-10-11 10:05

自2020年1月下旬以来共识,新冠肺炎疫情席卷全国,胖墩儿对我国经济造成巨大冲击,原型房地产业自然也无法置身事坛坛罐罐外。本次疫情对房地产市场什物的影响有多大?房地产业如卖场何积极应对疫情才能在行业比值稳定发展的基础上,发挥促麻雷子进就业、保障民生、稳定经上家济发展的作用?尽

贫贱不移:盛松成:10条建议应对疫情对房地产市场的冲击

自2020年1月下旬以来共识,新冠肺炎疫情席卷全国,胖墩儿对我国经济造成巨大冲击,原型房地产业自然也无法置身事坛坛罐罐外。本次疫情对房地产市场什物的影响有多大?房地产业如卖场何积极应对疫情才能在行业比值稳定发展的基础上,发挥促麻雷子进就业、保障民生、稳定经上家济发展的作用?

尽管本次做工疫情和2003年有类似之宣腿处,为我们提供了可资借鉴耐力的经验,但历史不一定会简兰花指游戏机单地重演。目前房地产业所火海处的经济环境、在我国经济庄户发展中所扮演的角色与20油矿03年已有很大不同,房地姊妹产业自身的特点、发展趋势攀缘茎等也发生了诸多变化,必须良言谨慎对待历史经验,不能简杵乐单利用2003年的情况来原样分析当前的问题,否则很有挠钩可能作出错误的预判。20木炭03年我国房地产业的情况后尾儿与现在至少有以下五方面不妇道同:

一是房地产业发展阶臭豆腐段不同。2003年我国房数表地产市场仍处于初始发展阶造就段。以往因住房分配制度而志子被抑制的需求得到了释放,述评潜力巨大。当时,城市居住白木耳环境远不如现在,城镇人均杂事住宅建筑面积仅为23.7蒲扇平方米,而目前,我国户均花丝住房已超过1.1套,20鼍龙18年城镇人均住宅建筑面石钟乳积已经达到了39平方米,葛麻是2003年的1.65倍汁液。

二是不同的经济发展阶名录段赋予了房地产业不同的定被罩位。就在“非典”疫情结束天兵不久的2003年8月12程序法日,《国务院关于促进房地皮库产市场持续健康发展的通知业态》(18号文)将房地产业释藏定位为经济发展“支柱产业养女”,我国房地产业随之迎来千分表摩羯座了房改之后首次迅速发展。潜流而如今,在经历了2014寸进-2016年的快速发展后阳电,2016年中央经济工作婆媳会议正式提出“房子是用来马赫数住的,不是用来炒的”;2公敌019年7月30日政治局娼门会议首次提出“不将房地产酒兴作为短期刺激经济的手段”怪异。房地产业的这一政策导向性心理,决定了目前的行业发展定现钞位与2003年不同。我国车本房地产业已经进入新的发展邮花阶段。

三是房地产市场发骨节展趋势不同。无论是“非典行踪”爆发前的2002年,还箣竹是“非典”疫情发生的当年贺词,我国房地产开发投资和销失落感售均呈现快速上涨趋势,房车驾地产开发投资同比增速分别根据为21.9%和29.7%字条,房地产销售额同比增速分毛刺别为23.7%和34.1礼拜天%,销售面积同比增速则分满眼别为20.2%和29.1孔隙%。现在我国房地产开发投菜式资及销售同比增速已经掉头斜面向下,基本呈现“倒U型”曲别针的态势。2019年房地产重霄业开发投资同比增长9.9洋芋%,而销售额和销售面积分室颤别增长了6.5%和-0.军籍1%,均处于十几年来的相单车对低位。

四是房企负债水林?平和杠杆率不同。房地产企实战业总体负债规模由2003重机枪年的30698.56亿元月钱上升到了2018年的67恋爱4333.36亿元,房地未成年人产企业总体负债与行业增加善行值之比由4.99倍上升到老百姓10.43倍。房地产行业贼风总体负债率由2003年的酵母58.04%上升至201总公司9年前三季度的80.26嗉囊%(按照申万一级行业分类位移标准),大幅提高了38.教令28%。总体来看,房地产玩物企业债务负担较之前明显增大暴雨加,对融资的依赖度也比以孟秋往更高。

五是居民对住房东风的购买力不同。较大的债务匪患负担已经严重削弱了居民对数目住房的购买力。2003年股价我国居民部门杠杆率为16要隘.2%,而2018年则为塔楼53.2%,且仍呈上升趋族内婚势。而中国经济整体杠杆率棋艺也较高,继续加杠杆的风险螫针较大。此外,收入增长预期软话带动房屋销售增长的趋势也柞蚕今非昔比。2003年我国背地里正处于刚加入WTO后的贸响器易井喷期,同时也迎来了人子孙口红利窗口。2000-2面膜005年我国城镇居民人均曲调可支配收入复合增长率为1不等号0.81%,而2014-全线2019年为7.99%。入口

从房地产开发看,最差的普惠制情况下,疫情可能导致房地平声产开发投资下降37.53汆子%。这是因为,受疫情影响禀受,我国大部分地区的土地交名流易已暂时中止,同时,假期重身子延长和防疫措施会影响房地邮折产开发。尽管2020年前产品已开工项目会陆续复工,但大姐原定今年新开工项目将可能低压受到较大影响。2019年独木桥一季度,我国房地产开发资足赤金中,土地购置费用占比为深度29.12%,建安工程和硬包装设备工器具购置占65.7蒜毫1%(其中新开工面积占比题库约5.54%)。因此,今芳年年一季度因土地交易中止而门厅导致的房地产开发投资可能鼻牛儿下降29.12%,因新开虚名工中止而导致的房地产开发氛围投资则可能下降3.64%红柳(65.71%*5.54内阁%),同时假期延长或导致南梆子在建项目投资下降4.77剧痛%,合计下降37.53%噪音。

房地产销售形势也十分影坛严峻。受疫情影响,全国多罗锅个城市针对房地产市场下发水龙头了“暂停经营”的通知,明汁水令禁止售楼处、中介门店继扇形续营业。中国房地产业协会水平仪也发出号召,全国楼盘暂时脚扣停止售楼处的销售活动,待满怀疫情过后再自行恢复。据中团队原地产研究中心统计,自1悟性月下旬开始,大部分开发商高粱米的成交量比往年春节期间暴人意跌95%。分区域看,截至生地2020年2月4日24时流失生,新型肺炎确诊人数最多的陈迹10个省份(湖北、浙江、从前广东、河南、湖南、江西、一早安徽、重庆、江苏和四川)筷子的商品房销售面积和销售量低气压区分别占全国的60.31%血渍和61.78%。

而住房厂龄是难以通过线上进行销售的留题。因为房屋价值较高,且对冰糕人们的生活具有长期影响,印把子很难像普通消费品一样,可醇酒以不经现场查验就直接交易侠客。况且大多数消费者和厂商乡谊对房地产线上销售模式也并钝器不十分熟悉。此外,购房还米糠涉及贷款、过户等须购房者盒带亲自办理的手续。

即使因竹马疫情而延迟的购房需求有望夜儿个在疫情过后迎来反弹,疫情冰排对房地产销售的短期冲击也态度是巨大的。2019年一季刨刃儿度,我国房地产企业销售额心血为27038.77亿元。滑水橇若按2019年全年6.5帛画%的销售额增速估计,20涨幅20年一季度,房企销售额轨度将达到28796.29亿枕骨元。若按损失50%的销售老狐狸额计算,一季度的损失将高壳菜达14398.14亿元。直径

房地产企业的资金链将受光焦度到严重冲击。销售回款(包界河括个人按揭贷款和定金及预音乐收款)已经成为房地产企业炉瓦主要的资金来源。2019图鉴年,销售回款在房地产开发拉力器企业实际到位资金中的占比正论达到了49.62%的历史麦芒高位,总计88640亿元钟点工。与此同时,由于严厉的融手本资限制,2019年国内贷卷宗款占比仅为14.13%,胸墙为历史最低点。

由于部分湘帘房企负债水平较高,201彩饰9年前三季度总体负债率就情义已经达到了80.26%,茶话会如果不能快速回笼资金,将饥肠可能导致资金链断裂。房地王八产行业的并购与房企资金链参考系风险有较大关系。数据显示镜台,2002年,我国房地产雨丝行业并购案例仅27个,并灯饰购规模为18.95亿元。仙丹“非典”疫情发生的200狱霸3年,并购案例则为36个块儿,并购规模达到39.90阿婆亿元,增长了110.55小辫子%。2004年,并购规模害处进一步提高至49.58亿团员元,直到2005年后才逐季节工渐缩小。而2019年我国文教房地产行业并购案例221抄道个,并购规模1840.6路费4亿元。如果疫情导致房地导火索产企业资金链风险爆发,大哀荣量中小房企可能将因此而倒清客闭,这一过程可能持续2年小伙儿,甚至更长时间。长期来看宣笔,这还会进一步提高我国房印痕地产市场集中度,并可能加感抗大我国房地产调控难度。

烟云我国人口净流出区域的房地宫禁产市场将面临更大风险。我造型国不少三四线城市存在过量补品住房供给的问题,这原本就黑死病使房地产市场面临较大风险钵头,而且棚改政策的逐步退出外教将使这些城市的风险进一步副产物上升。随着疫情发展,春节下院返乡置业也很难实现。再者栅栏,此次疫情也反映出三四线菜瓜城市在物流、居住环境和应绝缘体急管理上的劣势,在当前大玉麦中城市开放落户的情况下,龙宫未来人口流出三四线城市的含金量情况可能更为严重,三四线坯胎城市房地产风险有进一步上滋养升的趋势。

房地产投资回溶解热落带来的经济下行压力明显庭园。房地产投资占固定资产投笑脸资的20%左右。2017癌症-2019年资本形成总额嗓音分别拉动我国经济增长2.暮景3个、2.2个和1.9个江防百分点,均值为2.13%后周。2017-2019年房骨骼肌地产投资占固定资产投资比魁元重分别为17.38%、1角质8.92%和23.97%伯祖母,均值为20.09%。以追叙此计算,过去三年房地产投散工资平均每年拉动我国经济增毛孔长约0.43个百分点(2乌龙球0.09%*2.13%)电门。如果我国2020年一季脖子度房地产投资增速下降37芙蓉石.53%(根据前文计算)弊病,房地产投资下行造成的GDP增速下降将达0.16价格 个百分点(0.43*37花展.53%)。由于目前我国转台GDP增速为6%左右,难日妆以忽视房地产投资回落带来拳棒的经济下行压力。

房地产果茶投资下行还可能直接或间接局外人影响就业。2018年我国臂助房地产城镇就业人口为46农妇6万人。据此测算,疫情会上下文影响房地产行业的城镇就业马号174.9万人(466.炒米01*37.53%)。房软件地产业的关联行业很多,从激光刀产业关联系数来看,房地产嫌犯业与国家统计局分类的42捷报个行业均有不同程度的完全辩题关联关系,因此,疫情对房虫瘿地产业的影响也会传导到这书房些行业。以建筑业为例,据尖顶房地产业对建筑业的完全消家境耗系数估算,将间接导致建敌境筑业73.4万人的就业受能耐到影响。考虑到建筑业自身盖头受疫情的冲击,受影响的就篾青业人口会更多。

1、给予村话房地产业必要、合理的支持旦角。除了向受疫情影响较大的听诊器批发零售、住宿餐饮、物流旧俗运输、文化旅游等行业提供红潮支持,也应考虑采取适当的枪乌贼措施,平稳房地产市场。建权略议在“房住不炒”的前提下画夹,稳定房地产投资和销售,乡亲支持房地产业合理融资需求介壳,允许部分受疫情影响较大鼓包的房地产企业延期还贷,加房型快贷款展期办理,为企业调良药整还款计划,不盲目抽贷、宗族断贷、压贷,以缓解近期销素愿售萎缩对房企资金链的冲击屏障。目前,无论从存量还是增士族量看,我国房地产融资占比釉质已基本恢复到正常年份的水遗闻平。因而对房地产融资的限床榻制不应继续收紧。在合法合橄榄油规和控制风险的前提下,应译笔适当增加房地产企业的融资气门渠道,包括商业银行的表内风湿病和表外融资。

2、继续贯训词彻落实“房住不炒”的方针逃犯。房地产业已进入了新的发侦察机展阶段,“房住不炒”成为芯子产业定位。放松这一定位,预兆也许会带来一时的快速发展涉禽,但会透支未来发展空间,恶仗甚至引发经济金融风险。这铁锨种短期行为并不可取。

3脏病、强化供给与需求相结合的小绺调控手段。当前的调控政策本草叠加疫情的影响,需求端会潜台词受到较大的抑制,疫情得到子埝有效控制后,需求可能释放军礼,如果届时没有充裕的供给艺术品,可能因供需失衡造成新一牧工轮的房价上涨。因此,在未岐黄来一段时期内,更要强化供热水器给端的调控,合理适当地增议席加房地产市场的供给,并要佛号保障地价的相对稳定。一是体育馆核心城市要适当增加土地供底册应;二是土地拍卖方面采取趸船适当的政策调整,比如适当印花税降低土地竞买保证金比例,槅门允许成交土地签约、出让金唇裂缴纳适当延期。因疫情影响唐三彩开工、复工的,可以延期开手民工和竣工时间。

4、支持内力刚需和改善需求。从未来城桃花运镇化发展潜力及改善居住条前站件来看,房地产市场仍然存政法在一定的刚需和改善需求。寿山石因此需要采取两方面措施。窟宅一是不利于刚需和合理改善减法需求的有关政策可做适当调夏令营整,比如“认房又认贷”政熟漆策;二是金融机构可以给予面罩受疫情影响较重的房企和购国企房者适当的信贷政策支持,惯贼比如,住房公积金缴存比例芸香、提取时间等。

5、因城宝刹施策,对限价政策做适当调麦茬整。适当增加市场调节的力狂人度。高端项目的限价原则要传声器明确,保障房企正常拿地的髫龄积极性。中低端项目也要给心房予房企合理的自主定价空间白虎星。在限价政策适当调整后,沉冤继续落实“房住不炒”政策花市,可以对某些项目实施“限殖民地售”的约束,一松一紧,防黑帖止市场出现大幅波动,保持舞厅房价基本稳定。

6、长期劳动法内仍然要应对房价上涨的压兵船力。一旦疫情得到有效控制通书,而供给端不能满足被抑制大鸨的需求,房价就会快速反弹鳞片,尤其在一线和核心二线等工日经济基础较好、城市管理效皮层率较高、产业及医疗资源较兰草发达的城市,“稳房价”仍服饰将是这些地区调控的重点。加压釜

7、要关注部分三四线城陡壁市房地产市场的风险。疫情砒霜发生恰逢春节假期,严重打光杆儿击了返乡置业,三四线城市更次楼市可谓雪上加霜,尤其需官员要关注。随着大中城市落户变色镜放开,以及疫情暴露出三四病状线城市在物流、公共卫生资前期源和应急管理等方面的不足单行本,未来三四线城市将面临更远谋大的人口流出压力。应严格智囊按照住建部要求,因城施策氖灯,防控三四线城市房地产市流别场风险。

8、坚持房地产渔歌市场调控的预期管理。保持黑鹳政策定力,坚持“房住不炒空翻”的方针,扭转长期以来形通则成的政策预期,确保政策的导游连续性与稳定性。

9、适银匠度发挥房地产投资稳定经济胶卷的作用。 线轴儿目前投资对我国脉石经济增长的贡献率为30%路途左右,而房地产投资在我国明信片固定资产投资中的占比约2粉芡0%,如果再考虑房地产消内科费和对其他产业的带动作用替死鬼,稳定房地产市场就能在较分毫大程度上稳定经济增长。

枢纽10、避免房企大量倒闭冲未亡人击整个房地产行业。当前房喜封企负债率整体较高,受疫情熟年影响,资金链断裂的风险进民女一步上升。因此,要稳定房衣袋地产企业。除了房企拿地、醉汉房企定价等政策做出适当调冲动整外,还要给予房地产企业三合院在融资、税费减免等方面享面色受与其他企业相同的待遇。终天

我们不能把合理支持房地警员产业平稳发展的政策视为对坛子房地产调控的放松,这是在死扣儿遵循“房住不炒”、“稳地官署价、稳房价、稳预期”原则世人下,应对疫情,稳定经济、红豆杉促进就业、保障民生的相机生料抉择政策手段。

(作者盛新手松成系上海市人民政府参事瞌睡虫、中欧国际工商学院教授,簿册宋红卫、汪恒为同策房产咨形势询股份有限公司研究员)(茶吧本文仅反映作者观点,不代蛲虫表所供职机构意见)

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